PK台思想者们新年献礼：金猪贺岁买房还是炒股？
【董藩】：房市股市首先从价格变化曲线来讲，是不一样的。这个和后面的安全性是连在一起，刚才很多人已经提到了。房地产市场价格运行曲线基本上就是比较明确的往上来，股票市场的价格运行曲线在短期内波动，总体趋势也往上来。我以前说过这样的话，房地产常态就是涨的，很多人老批评我，包括中华工商时报刘山专门写文章批评我，我没有好意思回，他没有把房地产供求曲线搞明白，第二，他解释不了需求曲线的特殊性，需求曲线有一个特殊性，除了富有弹性之外，他只往上来，不往下来，房地产需求一定是放大的，不做小，这是他非常特殊的一点。人均居住面积一定是扩大的，人均商业设施一定是越来越多的，人均的工业地产也是越来越多的，写字楼都是在越来越多，跟有些东西不一样，比如西瓜某段时间需求放大，某段时间需求缩小，这完全不一样，需求变化的特点，富有弹性，同时只放大不缩小，会导致常规状态下，需求拉着供给在走，价格总是在升。世界上这么多国家，几百年的历史，有了房地产业以来，我们很少看到房地产市场大跌情况，大家一提房地产泡沫，讲到香港、日本，这两个都是非常特殊的国家和地区，比如香港，香港为什么房价跌，97年香港回归的时候，很多港人不信任大陆zf，纷纷移民，有抛盘的没有接盘的，接着是97年亚洲金融危机，董建华作为特首，香港有一些对立面，我们要争取民心，到最后就建了85000套低价房，香港常规市场每年吸收两万多套，85000套推出之后，对市场的影响非常大，香港出现连续几年暴跌的情况。日本市场比较特殊，金融政策和土地政策同时出了问题，加上日元升值出现长期下跌的局面。其他一些国家从发展历史来看，很少出现过房价暴跌的情况，一般都是连续运行多少年上涨，稍微停顿停顿或者稍微挫一挫，接着往上走，总体来讲是往上涨。昨天上了姜炜博客上转了一篇华尔街日报的文章，里面也讲了这样的观点，那个作者感到解释不了这个现象。就跟股票市场完全不一样的，引申出来一个问题，风险控制或者叫安全性的问题，对极端的专业人士来讲，进入哪个市场都无所谓，不同的人，不同的特点，不同的擅长都无所谓。对普通老百姓来说，进入房地产市场或者股票市场有安全性的选择问题，在股票市场上，是左右不了运行规律的，他要顺势而为，不一定能够赢，我们看到在股票市场有很多人失败了，这轮很多人说赚钱了，在股票市场没有出来，永远不要说赚钱了，因为随时可能出去，只是价值符号，今天是一个价，明天是一个加快，在房地产市场可能不是这么一个局面。
安全性来讲，房地产市场确实是非常安全，原则上它是不跌的，我们讲房地产经济学的时候，讲到第一个特点就是房地产具有保值增值性，这是经济学上阐述的道理，反对也无效。大家也提到了流动性的问题，流动性确实是股票市场优于房地产市场，因为房地产市场卖一套房相对比较麻烦一些，但是对普通老百姓来讲，可能是一种理财， 理财和投机不完全一样，大家把投机作为理财的方式，普通老百姓心里是经不起大起大落，股票市场能把很多人折腾疯了，房地产市场上我们看到总是笑脸，除了一边抱怨自己房奴，一边偷着乐之外，买了房的人没有任何后悔，后悔就可以卖掉，而且没有价格上的损失。
从长期投资来说，房地产来说是比较稳定的一个投资方式，而炒股比较适合于短期投资。讲一讲为什么？刚才他从去年宏观调控来讲，我想从本身房地产性质，从经济学角度来讲。因为房地产是商品，既有使用价值，又有交换价值，而且他作为长期的产品，又有投资的性质。但是股票性质完全不同，股票没有商品，它不是商品，没有使用价值，只是一个投资的工具这样的话，我们买房子，作为人来说生存和生活的必需品是要有房子，他是以住为第一需求。作为房地产来说，我们国家房地产从98年开始大幅度形成房地产高潮，形成这个市场，主要的需求是自住性的需求，自住性的需求是最健康，最稳定的房地产需求，这个需求是最稳定的。所以说房地产市场我认为是稳定的，这是建立在自住需求为主的基础上。第二个需求是长期投资需求，这个需求也是稳定的需求，因为买了房子租出去，通过租房来受益，这是很稳定的需求。其中还有一个短期的，炒房，这个需求是不稳定的，他把房子和股票同时作为投资工具，这个是属于在需求里不稳定的。从中国来说，我们国家现在市场整个来说还是以自住和长期投资为主，这个需求是稳定需求，而且从房地产本身的性质来说，产品资源是稀缺的，特别是区位的需求，我们国家经济往前发展，收入不断增长，房价还是不断地增长，由快速增长向稳定持续增长转换。房地产的受益就是我投资有受益了，从长期角度来说，是长期受益，而且风险小。按照它的性质来说，总体价格趋势是上涨趋势，你投资得风险很小，收益的保障很大。它是长期投资的方式。
从股票来说，它的风险非常大，现在很多股市不是很完善，不规范，而且那些企业操作，比如会计制度、企业管理很多东西不规范，很难说一个企业今天上市的报表是好的，是不是企业运行真得好。一个企业十年、二十年，也可能这个企业就不在了，这个企业可能倒闭了，可能就是和别人合并了，退出市场了。如果说选择股票，特别在国内现有的股市不规范情况下，选择长期投资，就是风险比较大。还是比较适合做一个短期投资。
【主持人】：再表一下态，对刚才两位的观点。黄总还有什么需要补充的？
【黄岚】：现在的宏观调控对房市有一个好处，投机成分减少了。刚才舒老师说的房地产现在不容易交易，对房市的长期收益是有好处的，投机性减少了，因为楼市升值跟经济增长是有关系的，有一个前提，中国经济依然是以近两位数字增长下去的话，房市必然是增长的，如果这么看的话，我们的房价无论是一线城市的还是二线城市，都有增长的空间，都不会贵，甚至上海也不会贵，如果按照中国的经济增长速度来看。股市现在有两个问题，第一积压已久，大家对它的心态不正常。短期内有大量资金，短期炒热是资金换手率有关，中国现在市盈率35倍，在全世界来看很高，香港不过20，很多发达地区不过15到20之间，股市已经不便宜了。刚才讲到股市中值得调整的地方很多，敏感性太强，对小老百姓来说，做小一部分的投资在股票上可以，但是不应该多做，特别是不要把重要的积蓄放在那里去，那样去赌，那样会出现以前的状况，我建议在房市上多下点工夫。
【冯科】：PK的观点不一定是针锋相对的，大家讲的角度不一样。股票是资本品，房子具有消费品跟资本品的双重性质，大家喜欢做有形的投资，这是可以理解的。股市里，中国经过这么多年的演进，风险程度慢慢下降，质量好的公司慢慢到市场上来。在能源短缺的环境下，长江电力……
【主持人】：长江电力涨停了。
【冯科】：像中石化这样的股票它退市可能性很小，包括宝钢、中国银行、工行、人寿，这些退市可能性很小，作为股票，它的流动性非常好，在需要钱的时候，可以随时退出来，这是它最大的特点。我们投资房地产，刚才大家的观点里有一个矛盾，江先生讲，国家赞成自住性购房，今天我们讲是投资，这是一个矛盾。房地产作为消费品来看，我们没有拥有土地的所有权，只有房产的使用权，房子是一个物品，从产生那天开始，就开始折旧，我认为并不是所有的房子都增值的，是有区别的，有的房子会升值，有的会贬值。另外有流动性的风险，当你需要钱的时候，要出卖房子的时候，很难按照市价出来，往往会急急忙忙地扔出来，可能比你买的时候还要便宜，这是一个流动性的问题。至于说是股市是不是短期投资，我认为恰恰应该做一个长期的投资，均平短期的波动。举个例子，非常有意思的例子，台湾有一个富婆就是马英九的母亲，她每挣到钱以后就去买人寿的股票，20年以后她就非常富有了。她就买这个，她非常看好。20年前台湾面临对外开放跟升值背景跟我们目前是类似的，这些是值得大家去思考的。我们不去讲感情上的喜好，我们真正思考一下究竟哪种投资行为对于我们来讲具有更大的增值性还有流动性。因为一个投资要考虑到流动性、安全性、赢利性，这三个因素都要考虑，而不是单纯是那个。这是我们的观点。
【主持人】：我们再插播一段，冯老师对我们焦点PK网有什么建议？
【冯科】：没有什么准备，我觉得办得挺好。
【主持人】：对网友有什么样的投资建议？
【冯科】：投资建议不能讲，因为我们没有拿到证监会投资咨询师的资格，也不方便做这些披露。我想用更长的视角跟眼光来看特殊的历史背景下的经济，我们是鸦片战争以来，中国经济最好的一个阶段，我们要很有信心的，对现在和未来非常有信心。没有必要对短期的因素关注得太多。更理性的做长期的投资，这是比较好的，比较明智的选择，用时间来熨平这种波动，也许对网友投资的建议。对这个栏目，特别好，简单、直接，没有拐弯的，从工具上，将来更加便利，咱们不用来现场就PK。用视频的形式更加科技，让更多的人参与进来。谢谢！
【李文杰】：刚才冯老师说马英九的母亲买人寿，最近有一个力霸挤兑，力霸集团是比较好的，但是现在股票一分钱不值了，最近台湾发生的金融风波，举一个这个例子，我就举一个反对的例子。
【江林东】：大家说资金流动性，我们说房地产投资 本身是中长期投资，所以不存在刚才他讲的缺点。既然资金流动性好，肯定不是投资房地产，从目前来说，现在宏观调控政策不适合于搞短期的房地产投资，税收政策也好，相关的管理政策也好，不适合做中长期投资，这个不是作为他的缺点。我先补充一句。
【主持人】：让雷总说几句。
【雷越姝】：刚才各个老师、专家讲得都挺好的。
【主持人】：你有没有反对。
【雷越姝】：但是特别不同意冯老师的观点，我记得他刚才说大概几个意思，我理解他的意思，不管从安全性、流动性、赢利性三者来说，可能都不如股票，但我觉得从目前来说，从楼市的安全性肯定高于股市的，这个应该是客观承认的事实。刚才黄总讲得特别对，房地产市场整体市场成熟度肯定远远高于股市的市场成熟度，股市虽然沉寂了十年，的确会有一个快速起动的周期，但是恰恰是因为它处在一个极地反弹的状态，所以不是一个理性的，不是一个相对理性的市场。从市场各国的股市来说，中国的股市肯定是属于最不成熟，最缺乏理性的市场，这样的一种市场安全性肯定是最差的。第二，刚才讲流动性这块，流动性不太同意江老师讲的，房地产因为是长期投资，流动性不成问题，从相对角度来说不考虑它，从绝对角度来说，流动性弱于股市，这是我的比较核心的观点。因为我们面对的是广大消费者，大众意味着有一万块钱余钱也是大众，有一百万余钱也是大众，有几百万余钱也是大众，我的观点是数量级在几百万以上，不在今天讨论话题之类，如果有这些钱，直接投资某个工厂，开个工厂，但是一定要有技术优势，生产管理的能力，有一千多万，几千万，直接买地盖房子就完了，做开发商了。
【舒可心】：或者做庄。
【雷越姝】：做庄也不在今天讨论话题之列。我的意思是一定要有技术领先性。
【江林东】：你说的是房地产业，人家说买房是属于消费者。
【雷越姝】：你要投资制造业的话，一定有技术领先性，我刚才说的几百万，一两百万以下的普罗大众。一万块钱也是普罗大众，这是很大的层面。刚才说三四十万以下也不在今天讨论话题之列，如果他手上没有三四十万不要买房了，至少在北京不要买房了，在外地可以，在二三级城市，十万八万可以，但是在二三级城市，十万八万，跟北京持有三四十万现金的层级差不多。在二三级城市甚至县级城市里，如果十万、八万也属于中等偏上或者中产层面的。先拿北京举例，三四十万以下买房子，因为买房子是长期占压资金的事情，除了付首付以外，每个月有月供，一年挣那么多钱，对大部分工薪阶层来讲，抛去月供，剩下资金更少了，没有投资其他渠道的可能性，我说买房子现在是门槛偏高的事情，我们主要讨论买房子还是买股，还是讲有一两百万资金以上这样一部分人。刚才讲到流动性的问题，我们很早学习投资理念的时候，不要把所有的鸡蛋放在一个篮子，对非专业人士来说，既不是对房地产市场有较多研究的，比如在座的人，也不是对股市有较多的人，比如像冯老师那样的人，对普罗大众来说，不要把鸡蛋放在一个篮子里，买基金，基金也是篮子之一，基金也是你的篮子之一。你钱多的话，拿一部分买房，拿一部分买基金就好了。流动性角度来说，房地产的确是一个流动性相对来说差一点的投资产品。不要把所有的资金都放在房地产不好兑现的投资渠道上。
在赢利性来说，刚才问买房还是买股，有一个前提是07年买房还是买股，可能不存在刚才讲的大家觉得股市从一个长期来讲投资的价值所在了，因为07年就一年的时间，你选择一个恰当的时机，把它给卖出就好了，所以07年股市是具有比较强的投机可能性的市场。
【舒可心】：你还是支持买股。
【雷越姝】：如果钱比较多，在三十万到一百万这个段，一部分买股，一部分买房子
【主持人】：请媒体的张文豪老师跟我们说一下。
【张文豪】：我赞成刚才女士说的，有一个限定条件，应该是非专业人士，资产现金可能在一个可以投资一些产品而不是投资行业的级别上。我个人觉得，如果是一个专业知识和财富水平都到不了，我投资一个行业这个程度，还是赞成买房，这跟我的职业没有太大的关系，主要我觉得也是从控制风险角度，因为房地产产品和金融标准化证券性产品相比，有高有低的地，高的地是说投资的门槛相对比较高，一套房子即使付首付的话，在北京也得几十万，从理性和理智角度讲，都会限制一些没有钱的人进入。从股票角度讲，有一两万块钱也可以投资股票，这个门槛非常低的，从这个角度来讲，同样有风险的话，门槛这么高，进去的人少，可能对于稳定比较有作用。第二，房地产产品是一个非标准化的产品，因为它是一个实物产品，一般老百姓专业知识或者专业背景不足的话，也能看个八九不离十，因为一件房屋盖起来，在地段，房屋形态，高级不高级，一般不识字老太太都可以看得八九不离十，当然过于专业的看不懂了，但是有易识别性和容易掌握的东西。但是股票完全是文字写在纸上，这种东西解释不清楚的话，一般老百姓是搞不懂的。也就是说它受外界影响的权重，房地产比股票小得多。披露速度，易识别性房子要大得多。说一句大白话，你在房子上蒙人不像在股票上蒙人那么容易。刚才针对几位老师说的，比如股市挑到一张好股票，如果是长期持有，实际短期流动性意义不大了，何必看这个，这个是矛盾的。像汇丰银行似的，八几年买，到九十年代是很大的涨幅。再一个 股票没有共性，除了投资品以外，比如汇丰银行的股票和香港四线股的股票，它俩除了股票以外，没有共性。房子就不是这样，房子有一个共性，是实物形态，到任何时候价值不会灭失到零点，这个股票不同了，IT泡沫的时候，可以跌到没有了，但是汇丰银行会有，但是上千只股票怎么能挑对汇丰银行呢，对很多人是生与死的问题。但是房地产产品就没有这么大的差别，我顶多眼光差一点，挑个地段差一点，但是价值不会灭失，从安全性来讲，在刚才雷女士给出的一种范围内，应该投资房产。
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发表于：2007/5/4 0:12:00 [显示全部帖子]
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