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---- [讨论]楼市优惠政策倒计时 能省几万现在买不买房 (https://bbs.eoof.net:443/dispbbs.asp?boardid=2&id=289918)
-- 发布时间：2009/11/17 16:35:00
-- [讨论]楼市优惠政策倒计时 能省几万现在买不买房
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楼市优惠政策倒计时 能省几万现在买不买房 |
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文章类型：项目专题 文章加入时间：2009年11月13日 |
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几乎所有人都会记得，2008年11月15日，市建委、市国土局等六部门联合出台了《关于支持居民购买住房的相关意见》，这一被称为“青五条”的救市政策给当时冰冷的市场送去了“暖暖的炭炉”。也许是习惯，也许是市场的迅速火热，在整个2009年，许多人似乎忘记了还有这样一项即将在今年12月31日到期的优惠政策。记者从许多售楼小姐的口中得到过这样的说法：“很少有购房者是冲着优惠政策来买房的，10个人中有8个人根本不记得有这么一个政策，直到办贷款、交契税的时候才会想起。” 今天是2009年10月29日，粗略计算，距离优惠政策结束还有两个月左右的时间，而现在的市场上有两种人：第一种，刚刚买好房子，是新晋房奴，这项政策的结束与否与他关系不大，他更关心房子升值了多少，下个月的工资又要交给银行多少；第二种，在买房子这件事情上犹豫不决的，买吧，价格实在让人难以接受，不买吧，还等着用房子，而且还有个优惠政策能帮他省点钱，实在是难以抉择。 有关契税、首付的优惠政策开始进入结束倒计时阶段了，而关于7折利率的优惠政策在公布之初就没有给出截止时间，但是市场一直在放出信贷紧缩的信号，所以很难预料这个政策还能持续多久。一边是高昂的房价，一边是优惠政策的帮助，犹豫和心动夹杂在心里，纠缠不清。倒计时的指针毫不留情地滴答前进，买还是不买，这句“哈姆雷特式”的俗题又一次摆在了所有购房者的面前…… 能省下几万元 该不该现在买？ 买过房子的人都知道，房款并不是你最终的购房支出，因为还有各种税费 、贷款利息。所以如果有这样一些政策，帮你节省一点税费，给你的利息打个折，你会怎么做？ 坚决干脆型 7折利率促我买下房 出场人物：王波，27岁，软件公司程序员。 购房经过：“我终于当上了房奴，也许生活的压力会很重，但至少我的心里现在很轻松。”王波这个每天都要写程序的人 ，终于给自己3个月的买房生活结了个尾，迎接他的是拮据的生活和准丈母娘的笑脸 。 “说实话，买房子比写程序难，至少没有规则可以寻找。”王波在8月初开始进入楼市寻找房子，可是这个时候恰逢一拨房源消化殆尽，下一拨房源尚未推出的“青黄不接期”，他在市南区、市北区、四方区晃悠了一圈，花了一个月的时间竟然一套合适的房子也没有找到。就在这个时候，他的一位朋友告诉他，买房子的事情要抓紧，国家出台了不少优惠政策，能节省不少费用。这位整天埋头于互联网的IT人士并不知道买房子还有什么优惠政策，所以赶紧找出来看了一下，其中关于首次购房贷款利率可以打7折的优惠信息让他比较感兴趣。他简单算了一下，如果他用20年的时间偿还40万元的贷款，采用基准利率他要支付284454.98元的利息，而如果打7折他需要偿还的利息为189866.61元，一下子省了9万多元的利息，这个结果让他感觉到了政策优惠不小，但当时已经进入了9月份，各地纷纷传来信贷紧缩的消息，他的购房紧迫感突然加大。 可是只有紧迫感是没有用的，2009年的楼市一直处于供小于求的状态上，而那段时间，王波将众多的精力集中到了楼市上。他告诉记者，那段时间他最害怕看到有关银行紧缩信贷的新闻，由于7折优惠利率是财政部和央行在去年的10月22日发布的，但是并没有给出截止时间，一旦政策出现紧急刹车，那他就得多掏出许多利息了。 10月初，他得知四方区的一个楼盘将于当月的24日开盘，于是前往售楼处进行了一番了解后，终于决定在此购房。虽然其开盘价已经超过了7000元/平方米，但是由于其中有一种套二厅的户型极为符合他的心意，再加上“7折利率”的“催化”，王波觉得，这个房子他买得还是很值的。 犹豫难决型 高点出手实在不甘心 出场人物：杨晓乐，32岁，企业部门主管。 购房经过：杨晓乐算是一个年轻有为的男人了，至少他“房子、车子、妻子、孩子、票子”——五子俱全，虽然“票子”不算太多，但每月6000多元的收入，还是让他觉得生活很殷实，不过他依然在为房子的事情而发愁。因为他想换个大房子，可是他那原本还凑合的工资在房价面前就显得底气不足了。 杨晓乐现在的房子位于敦化路上，是刚参加工作的时候单位分的，64平方米的套二房已经让他和妻子感到十分拥挤，尤其是当他的妻子去一个拥有160多平方米的朋友家参观过后，“换房子”成为每天挂在嘴边的词语。妻子后来还找出了两份优惠政策给换房加了一条更加充分的理由，这两份政策一份是财政部和央行发布的，另一份是青岛市政府发布的。其中90~ 140平方米的契税减为1.5%让他们很是心动。 市南区和崂山区是他们最初唯一的选择，因为无论是环境还是配套，这两个区都好于其他区域。不过，按照杨晓乐和妻子的换房标准，在这两个区域购买100平方米以上的房子，没有一百一二十万元根本连想都别想。可是杨晓乐和妻子对楼市了解不多，上述因素是在楼市上晃悠了一圈以后才明白的。 从6月份开始 ，杨晓乐全家的周末活动就是看房，这倒是让他3岁半的小儿子很开心。从6月到现在，从一手房到二手房，他们把房价从9000多元/平方米一直看到了12000多元/平方米的时候才发现，原来今年的青岛楼市火得让很多人找不到北，原来如果错过了一套房子，他们能找到的就是价格更高的房子。几个月下来收获如下：油费发票若干，楼盘资料和置业顾问资料一堆，原本是路盲的妻子已经可以很熟练地认出市南区和崂山区的许多道路 。 虽然妻子在看房时不停地念叨着优惠政策能省多少多少，但是杨晓乐依然觉得房价不至于永远这么涨下去，至少该有个调整的平稳期，可是妻子觉得，房价不可能降，就算是出现调整，也是高位调整，反正都是高价，为什么不趁着有优惠政策的时候买套房子呢？ 关于这个问题，两个人已经吵了无数次了，至今还没有结果。 政策解读 80万元的房，能省6万元的税 我们节选了两份政策的主要内容以供大家参考，同时，我们假设了一个理想状态的房子 ，来计算一下优惠存在和取消后的差异。 财政部政策主要内容 ●金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 青岛市政策主要内容 ●个人转让自用并且是家庭唯一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税 。 ● 个人将购买超过2年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。 ●将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。对个人首次购买90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契税税率为1.5%。(此前契税税率：90平方米以下为1% ；90~120平方米为1.5% ；120平方米以上为3%) 假设我们首次置业购买一套面积为100平方米，单价为 8000元，且上市时间为 3年的二手房，以四成首付来计算，首付款为32万元，通过银行贷款48万元，借款时间为 30年，还款方式为等额本息。由于此房面积为100平方米，契税就是1.5%而不受政策优惠与否的影响。 1、如果税费优惠政策到期，那么该房必须缴纳5.5%营业税和2%的个人所得税，两部分的和为60000元。 2、如果贷款优惠政策到期，购房人就只能享受之前执行的首次购房0.85倍的优惠利息，那么需要多偿还的贷款利息额为91923元。 市场反应 一手二手市场按部就班 在优惠政策还剩下两个月的时候，记者对青岛的一手房市场和二手房市场进行了调查，通过调查记者发现，无论是一手房市场还是二手房市场并没有因政策的大限将近而出现预想的风潮。 记者从青岛今鹏翔投资有限公司CEO 修方舟处了解到，一手房市场一直都处于热销状态，所以目前还无法看出政策即将到期是否有重大影响，像保利·百合花园在 10月24日开盘就延续了之前的销售状态，推出的200套房子在2个小时的时间里被消化掉了160余套。 一手房市场的高价位和低供应，再加上优惠政策向二手房倾斜较多，所以新房市场应该会继续平稳运行。 目前，优惠倒计时的主要影响在于二手房市场，尤其是关于5.5% 营业税的内容。但是现在二手房市场也很平稳，没有集中成交或者集中挂牌的现象出现。记者从青房置换、22世纪不动产等中介了解到，现在并没有大批量的挂牌出现，也没有集中成交的情况。青房置换总经理秦彦告诉记者，二手房市场平稳的原因可能跟一部分人尚未意识到这一政策的即将到期有关，另一部分人可能在观望这一政策是否会续期。22世纪不动产中介代理部总经理王文香告诉记者，随着优惠政策存续时间的逐渐减短，不少上市时间在 3年到5年的房子会出现一定的议价空间，因为这部分房子在政策到期后，因为营业税的存在会增加很大的销售障碍。 走势分析 新政年底到期政策何去何从？ 政策应跟市场走 很多政策是解救危机的政策，这些政策在解救危机的那个阶段是对的，但是不能总是用针对危机的政策来处理日常逐步恢复正常的一个市场。所以现在市场上开始预计有些政策会变，这很正常。说明一些市场人士已经知道经济政策是针对经济情况而制定的。 ——国民经济研究所所长樊纲 政策大动对百姓没好处 明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整，但不排除微调的可能性。只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、对企业、对老百姓都没有好处。 ——中国房地产业协会副会长朱中一 或“稳”字当头 目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上：一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。因为房地产行业对经济影响非常大。 因为在2008年经济最低迷时候，对房地产的政策才以刺激投资、减免税费等保增长政策为主。但由于上半年楼市回暖过于迅猛，因此楼市政策风向开始变化，下一步政策将转向保稳定为主。 ——住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹 |
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