主题：[讨论] 眼下购房不宜贪低总价小户型

央行发布的《2009年第3季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，有投资意愿的居民比例达到41.6%，为连续第三个季度攀升，这一比例已接近2007年3季度44.3%的历史高点。由此证明，人们对通胀预期依然忧心重重，虽然当前存款是正利率，好于2008年上半年的负利率，但居民还是不愿把钱放在银行里“睡大觉”。



对于绝大部分中国居民而言，现实中投资的渠道只有两个：股市和楼市。7、8月的数据显示，居民存款正在搬家，这与今年以来股市与楼市的繁荣密切相关。虽然8月股市暴跌二成，居民投资股票和基金的热情有所减退，却远未熄灭。楼市的投资投机需求，自今年4月开始持续增加，7月以来受到“二套房贷政策”严格执行的负面影响，有所观望。



对于长线投资者来说，楼市的风险度远小于股市。2007年夏天，第一次进入股市的办公室白领们，绝大部分至今仍被深套，而那时迎着高房价勇敢前进的人，会发现目前房价已赶上或超过2007年。股市和楼市同样经历了2008年的下调，可目前的结局却迥然不同。因此，虽然目前我国部分城市的楼市成交量持续三个月下跌，但仍然阻挡不住部分投资者入市。



由于房产不是电视、饮料这样的标准化产品，不同的房屋在区位、产品类别、户型、朝向、楼层等诸多方面，都不相同，并且因此形成了不同的性价比、保值增值性能。在这里，笔者想要谈的是两点：从产品类别和地理位置上，甄别升值潜力较大的房屋。



首先，分析一下不同类别房屋的回报率。房产主要分为住宅、办公楼、商业用房、厂房，一般投资者只买住宅，少数人会涉及办公楼和商铺，厂房的投资者多是机构。



1998至2007年10年间，我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5个百分点左右。从结构分析，其中，住宅年均复合增值率为4.51%，明显高于商业用房及写字楼，但其租金回报率却要低写字楼及商业用房许多，这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此可以认为，短期来看，投资住宅回报率更高，长期而言，投资商办物业更划算。



接下来，分别从租金回报率和房价上涨的角度，观察近些年不同物业种类的演变情况。1998至2007年，我国写字楼及商业用房租金回报率一路下降，10年累计下降幅度分别为25.8%、20.6%；住宅租金回报率先升后降，其中公房租金改革是1998年至2003年住宅租金回报率回升的主要原因，2004年至2007年住宅租金回报率累计下降21.2%。租金回报率持续下滑，说明我国房价增幅偏大，尤其是一线城市，房价可能在积累泡沫。



从房价涨幅，也即物业增值率分析，根据国家统计局的相关数据，1998至2007年，我国住宅、写字楼、商业用房增值率呈现趋升态势，分别由-0.1%、-0.5%、0.5%提高到8.2%、7.6%、6.0%。其中2005、2006两年有过较大幅度的下降，而随着2007年楼市的火爆，增值率重新上调。近十年，房价只涨不跌，投资者自然趋之若鹜。



其次，简要谈谈房产投资的区域选择问题。房地产与其它商品最大的不同，在于其不动产的属性，这就决定了不同地点的房产，价格相错甚远，而且未来升值的空间也大小不同。所以，在房地产投资经验论中，有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。



笔者建议可关注两点，一是看城市规划。重大的城市规划利好，意味着几年后区域地价大幅上涨，从而推高房价。房价上涨，实质是地价上涨，而地价上涨来自于zf与民间在单位土地投资量的多少，而投资金额的高低与产业布局和城市规划有关。比如，浦东开发成就了小陆家嘴的摩天楼群与高房价，如今虹桥商务区的规划，也必将使这一区域的房价未来上涨空间很大。



不妨结合上海情况，以实证法分析。今年 3月底，温州投资客最先开始在在临港新城看盘、购房，因为南汇并入浦东的消息最早就是那时由媒体传出的，当时只是小道消息，上海尚未宣布此事，直到一个月后才正式宣布；此后，南汇成为投资投机者最青睐的区域。测算后发现：今年5-8月上海新建商品住宅成交均价为15760元/平米，1-4月为13181元/平米，前者较后者上涨20%。同样是这两组数据，南汇上涨38%，是上海各区县中房价涨幅最大的。



对于很多投资者来说，重大的城市利好可遇不可求，有时候下手晚了，房价已被推高。实际上任何时候，都可以退而求其次，在市中心黄金地段购房。今年7、8月份，主要城市豪宅热销，甚至8月8月开盘的上海星河湾一天热卖40亿元，其中投资客占据相当高的比例。为何高端投资客偏受豪宅？


原因很简单，好地段的房子比较地段的升值空间大。以上海五个环线组成的区域分析，拿今年1-8月商品住宅的成交均价，与2004年相较，可以发现：内环内上涨142%，内中环上涨127%，中外环内上涨109%，外郊环上涨92%，郊环外上涨104%。显而易见，越是市中心，房价涨幅越大。

                                       

最后，略谈一下投资住宅时的户型选择。还是以上海为例。由上图可知，从户型面积供求结构分析，近五年来，90平米以下小户型明显供大于求，这可与很多人的感觉不太一致，证明“90/70”政策并不适合上海；而90平米以上户型，却保持了供略大于求的良好形态，证明上海的改善与投资需求旺盛。一般而言，郊区的小户型投资价值较低，而市中心区域由于租赁需求旺盛，租金收益可以弥补房屋升值空间的不足。所以，投资者不宜盲目贪低总价的小户型。